民生证券：西安区域间分化扩大，上半年回暖势头强劲
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乐居财经 李礼8月15日，民生证券发布全国城市系列报告之西北区域（一）。
国家中心城市，经济增速居前列。西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交界处，是辐射西北的中心城市。2022 年西安市地区生产总值（GDP）11486.51亿元，同比增速 4.4%，GDP 增速在全国 GDP 前 30 的城市中排名第三，西部城市位列第一。第三产业贡献度高，占比 61.74%。2022 年西安城镇居民人均可支配收入 48418 元，农村居民人均可支配收入 18285 元。2022 年西安市常住人口为 1300 万，城镇化率 79.6%，位居全国前列。
房地产市场特点：投资增速放缓，供销规模回升，呈现回暖势头。2014 年至 2021 年期间，西安房地产投资平均增速仅为 5.2%，投资增速放缓。2023 年H1 西安供应面积与成交面积同比增长分别为 34.7%、78.6%，迎来复苏苗头。
新房市场：1）上半年供销量升价稳，库存减少，去化速度提升，呈回暖态势。2023 上半年西安商品住宅供应面积 520.36 万平米，同比增长 34.7%；成交面积 673.05 万平米，同比增长 78.56%，成交价格 17919 元/平，同比增长2.44%。2023 年 6 月库存面积 697.32 万方，较 1 月下降 6.19%；去化周期从2 月的 13 月下降至 9.7 月，去化速度提升，上半年西安商品住宅市场回温明显。
分产品来看，改善面积段占比不断扩大，从 18 年的 15.41%上升至 23H1 的32.5%，刚需占比仍是首位，占比超 50%。2）2022 年至 2023 年上半年楼市利好政策不断落地；下调交易年限、下调公积金首付比例、放宽限购条件等利好政策进行楼市松绑，2022 年首套房利率从 5.73%下降至 3.9%；首套房公积金贷款利率由 2.75%下调至 2.6%(五年以下)。2023 年正式出台“带押过户”政策，有抵押的的房产交易无需还清贷款，也能在登记中心进行交易变更。
二手房市场：成交量回升后再转弱，价格维持稳定。2023 上半年成交 7967套，同比增长 109%，成交价格 17289 元/平，同比增长 5.2%。成交量在 3 月份达到高峰，3 月成交 11419 套，环比增长 53.09%，同比增长 172.08%。二季度成交未能延续回暖态势，连降三月，6 月成交 6706 套，较 3 月缩减 70.28%。
土地市场。土地成交同比显著上涨，市场信心增加。1）土拍规则：从“竞地价”到“限地价”，取消毛坯销售限价；取消房企自持部分。2022 年第一批次后不再集中供地。2023 年建立拟出让地块清单公布制度，实行“限房价、限地价”出让。2）土拍情况：主城区成绝对主力，涉宅成交同比增长 42%，拿地热情提高。2023 上半年西安交易各类用地共 147 宗，供应规划建面 1874.86 万方，同比增长 12.65%，成交规划建面 1953.85 万方，同比增长 49.23%，成交楼面均价 2500 元/平，同比减少 20%。上半年西安涉宅用地成交规划建面 791.34万方，同比增长 42.47%。国央企为拿地主力，占比 34%，强势房企多为保利、龙湖等知名企业，地方平台托市力度减小。
投资建议：建议关注深耕西安，近期销售热度提升较好且拿地意愿较高的优质国央企招商蛇口、华润置地。
风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。
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